2014年在迈阿密建造新的高层共管公寓。

2014年在迈阿密建造新的高层共管公寓。

迈阿密继续建设,海平面上升加剧社会分化

迈阿密无视海平面上升和洪水加剧,继续在水边快速建造豪华房地产。但是,随着开发商把目光投向更高的地方,有色人种社区可能会承受气候变化带来的最沉重的负担。

关于南佛罗里达的生活,有一个无法逃避的真相:这片低洼地区即将被海水吞没。一系列的权力机构——市政、州、联邦和私人——已经开始计划、借贷和支出来保卫迈阿密及其周边地区。但随着海平面稳步上升,岛上居民每天行走的多孔石灰岩意味着大西洋无法阻挡。

佛罗里达半岛南端的海水自20世纪以来上涨了一英尺,自1993年以来上涨了近5英寸。海洋会在秋季和春季所谓的“晴天”洪水期间填海造地,今天的洪水比15年前多4倍。一些科学家说海平面又上升了6英寸很可能会在2030年实现,基础设施规划者准备在2060年达到2英尺。到2100年,海平面很可能会上升5到6英尺,而且很可能是灾难性的:如此规模的洪水将会发生大约80万居民被迫离开家园迈阿密戴德县 - 近三分之一的人口 - 并渲染大部分城市无法居住的城市。

但这些强化气候变化的影响 - 也包括怪物飓风的日益增长的威胁 - 不会被同样感受到。Unlike the jet-set owners of high-end real estate in Miami-Dade, the region’s middle-class residents — who have most of their savings tied up in their homes — face the prospect of generations of wealth being wiped out when the property market inevitably craters in the face of rising seas. And low-income communities, which during Miami’s initial expansion were shunted away from prime waterfront property and often segregated onto the region’s high ground, now face a fight to hold onto that elevated land as developers covet property situated away from rising seas.

然而,试图帮助该地区应对全球变暖的权力几乎没有专注于这些不平等,并且缺乏视力可能会严重复杂化拯救南佛罗里达州的努力。事实上,对不善的努力加剧了两个城市的故事 - 沉没。

根据Zillow的数据,迈阿密-戴德县有26%的美国家庭面临海平面上升的风险。

从科学的角度来看,这里将要发生的事情——更高的海平面,更高的温度,更猛烈的风暴——是确定无疑的。尽管如此,开发商、房地产经纪人和许多买家仍在继续做着反涨潮的长线游戏,假装南佛罗里达一切都好,尽管只要海平面上升2英尺,就会有大约10%的土地被水淹没。高端房地产行业的非理性繁荣,在一定程度上是由外国投资推动的,这些外国投资希望将过剩资金投入豪华的海滨高层公寓。

要了解为什么低收入居民可能会在迈阿密-戴德发生的戏剧性变化中处于输家的地位,你需要了解一下南佛罗里达固有的不平等。这个地方有35位亿万富翁——约占美国亿万富翁总数的5%——最低工资为每小时8.56美元。如果你越过闪闪发光的摩天大楼和巨型游艇,你会发现迈阿密市的相对不平等率与巴拉圭和哥伦比亚等发展中国家类似。迈阿密戴德县(迈阿密市的一部分)40%的家庭都是穷人,几乎没有储蓄和资产。近五分之一的人生活在贫困线以下。

这些经济分歧也是种族分歧。发现2019年研究“大都会迈阿密不同种族的财富积累和收入存在巨大差异。”不出所料,非拉丁裔白人家庭是迄今为止最富裕的,其净资产中值为10.7万美元。紧随其后的是古巴家庭,他们的财富中位数为2.2万美元。

迈阿密巨大的种族和经济分歧是由吉姆·克劳法、歧视性的住宅房地产红线、种族骚乱、以及在黑人社区推倒后修建的高速公路形成的。这创造了一个棕地和城市热岛不成比例地集中在黑人社区的城市。不断恶化的气温使低收入和少数民族社区的居民难以负担空调费用没有那么多的树木覆盖作为迈阿密的富豪街区。

工人们在迈阿密海滩安装水泵系统,以对抗不断上升的海平面。

工人们在迈阿密海滩安装水泵系统,以对抗不断上升的海平面。Joe Raedle / Getty Images

与此同时,在社会经济规模的高端,迈阿密的房地产市场仍在蓬勃发展,尽管住宅房地产巨头Zillow说,迈阿密市——人口为47万——有26%的美国住宅面临海平面上升的风险。根据研究危险的商业项目在美国,到2050年,150亿到230亿美元的房产可能会被淹没。

迈阿密-戴德房地产市场(包括豪华和住宅)仍然火爆,很大程度上是因为国家洪水保险计划的缺陷风险定价(NFIP),这是一个52岁的计划,利用廉价洪水保险补贴脆弱的沿海开发。NFIP发誓要尽快改革其定价,这对该地区的房主更加痛苦,但目前尚不清楚有什么样的凹陷,如果有的话,这样的举动可能会投入奢侈的发展。

这是因为在气候变化面前的高端市场的“恢复力”是由其客户 - 国际精英的支持。对他们来说,迈阿密房地产职能更像是商品市场,而不是房地产市场,一个人为人民停放的财富,有时不得不。这种投资导致迈阿密公寓市场缺席拥有的速度超过50%,这意味着许多业主不足以经常遇到常规的“王潮”洪水。如果他们的投资因海平面上升而南方,这些物业所有者的许多业主都可以简单地耸耸肩。

为建造豪华公寓的商人提供的激励结构严重失调,进一步加剧了该地区面临的风险。在南佛罗里达,建造豪华住宅的房地产开发商往往不是那些一直拥有和维护他们在海边建造的闪闪发光的塔楼的人。这是公寓协会的责任。

迈阿密地区已经困扰着崛起的海洋的重大中断。

高端房地产开发商是迈阿密的经济和政治力量。他们决定了城市的住房政策。他们帮助选举(或罢免,就该县上一任市长而言)当地政客。但是,由于他们通常不会把自己建造的建筑坚持几年以上,面对气候剧变,他们没有什么动力去改变自己的方式。当我问本所罗门——房地产律师坐在房地产经纪人的关系,建筑公司,和开发人员——全球变暖带来的威胁,他回答说,“我只是希望这件事是足够远,我们剩下五六个商业周期”。

由于海平面上升,迈阿密戴德市已经面临严重的破坏。首先,只要海平面上升6英寸,就会威胁到区域排水系统的生存能力,这使迈阿密无法回到曾经的沼泽。改造这个系统预计要花费70亿美元。但是,当监督该系统的南佛罗里达水资源管理区(South Florida Water Management District)试图从联邦政府获得资金进行全面改革时,位于内陆和迈阿密河沿岸的中区和工薪阶层地区的洪水将会恶化。

如果海洋升起2英尺,那么增加了数十万个住宅化粪池,因为当地下水表随海平面时,坦克不起作用。迈阿密戴德县有108,000家腐败系统物业,其中大部分由中产阶级居民拥有。该县估计,建造一个到达每个人的下水道系统,这将花费大约30亿美元,但该图并不包括每个房主挂钩到系统的房东的成本,这可以从15,000美元到50,000美元。

随着海平面上升,争夺迈阿密高地的战斗正在展开。这片土地被称为大西洋海岸脊,平均海拔约11英尺,几乎是迈阿密戴德县平均海拔的两倍,是许多迈阿密黑人和加勒比黑人社区的家园。开发商目前正在大西洋海岸山脊(Atlantic Coastal Ridge)及其周边地区开发几个大型住宅和商业项目,其中包括魔幻城市创新区这是迈阿密一个低收入的城市核心社区,被称为“小海地”。魔术城的支持者将其宣传为气候变化时代的安全赌注。

2019年,示威者抗议迈阿密小海地社区拟议中的开发项目,称该项目将导致长期居民流离失所。

2019年,示威者抗议迈阿密小海地社区拟议中的开发项目,称该项目将导致长期居民流离失所。美联社照片/ Lynne Sladky

“这个项目位于南佛罗里达州最高的一些土地上,”迈阿密海滩前市长、该项目的代理律师内森·卡斯丁(Neisen Kasdin)告诉我。“魔法城”的建设计划承诺建造2500个住宅单元、商店、餐馆和一个公园,所有这些都将保持在海平面以上,至少到本世纪末。

小海地的家庭年收入中位数在39000美元左右,大多数居民也是如此是cost-burdened租房者这意味着他们将总收入的三分之一以上用于购房。他们可以很容易地被转移到较低的地面上,因为他们不太可能继续留在一个士绅化的社区。

一项经济研究地球经济学由一群当地非营利组织委托寻求阻止发展,发现魔术城创新区的建设将居住的居民在项目的居住风险,超过6800万元超过10年的搬迁成本,上升时间,失去就业机会并增加洪水风险。

在小海地,至少还有两个像“魔法城”这样的项目正在开发中。

“每周我都会看到他们[投资者]问房主,'你什么时候出售?你什么时候开始搬家?“”马莱琳巴斯蒂安说,Fanm,一点海地社区组织。“他们正在针对那些生活在小海地的人的心理战争。”

到目前为止,该地区为应对迫在眉睫的气候危机所做的准备还远远不够。

关于来自高地社区的人们正在移动的数据稀缺,但该地区的发展模式表明,他们可能会搬到经济适用房的低洼口袋,比如宅基地和西风县,易受崛起的海洋。

到目前为止,该地区为应对迫在眉睫的气候危机所做的准备还远远不够。市政当局已经拨出至少8亿美元来应对不断上升的海平面。但这只是适应气候变化所需费用的九牛一毛,其中只有大约1亿美元专门用于建设经济适用房。迈阿密戴德县有个计划迅速建造约2600套经济适用房,但目前尚不清楚他们是否建立在高地。和美国军队的工程师已经提议提升支出46亿美元的计划以保护迈阿密免受风暴潮的侵袭,但该提案使用成本效益分析来确定适应性改造的地点,它被批评为偏爱富裕社区。

到目前为止,许多适应项目都集中在富裕社区。迈阿密海滩市(City of Miami Beach)花了大约4亿美元安装水泵,并在涨潮时经常被淹没的社区周围架起街道。这项工作始于前市长菲利普·莱文,最初集中在莱文拥有约2000万美元资产的地区,迈阿密先驱报报道。在迈阿密市,新的水泵首先安装在贝尔米德,这是一个相对富裕但地势较低的住宅区。

迄今为止,超过迈阿密地区的100多名市政当局,620万,尚未制定协调区域计划,以应对气候变化,尽管迈阿密戴德县已发表了一个计划305年被称为弹性。

迈阿密-戴德县、布劳沃德县和棕榈滩县有一条狭窄的生存之路。它包括公平地分享高地,从最脆弱的沿海社区有序撤退,联邦和州的适应和缓解措施,当然,还有全球温室气体排放的削减。这是一个渺茫的机会,但我们可以从认识到有必要缩小该地区最富裕和最不富裕公民之间的气候影响差距开始。